自分の土地にアパートを建てるのは可能？チェックすべき６つの項目

この土地、アパート建てられる？ポイントとなる3つの視点をおさえる

「この土地、アパートにしたらどうなるんだろう…」そんな風にふと思ったあなたへ。

こんな想いを抱えていませんか？

• 空き地のままでいいのか、なんとなくモヤモヤしている
• 駐車場だけではもったいない気がしてきた
• そもそも、この土地にアパートって建てられるの？
• 建てた後、ちゃんとうまくいくのか不安

アパートを建てるのは、多くの人にとって一生で一度あるか無いかの大きな決断。大金が動くからこそ、建てるならきちんと収益が出るアパートにしたいですよね。この記事では、実際にBest Stageの営業担当が土地を仕入れる際に必ずチェックしている3つの視点から6つの項目を整理しました。アパート経営を始めたいと感じたあなたの手助けになると嬉しいです。

視点1:そもそもその土地にアパートは建てられるのか

• 用途地域から建築の可否を見る
• 接道状況の確認
• 地目の確認

視点2:どれくらいのボリュームのアパートが建てられるのか

• 建ぺい率・容積率の確認
• ボリューム設計

視点3:インフラ整備によって赤字になることはないか

• インフラ(ライフライン)の整備状況の確認

この6つの項目を確認すれば、あなたの土地がアパート建築に向いているかどうかをプロと同じ視点で判断できます。次章では、まず「用途地域」からアパートが建てられるのかを具体的に見ていきましょう。

視点1:そもそもその土地にアパートは建てられるのか

まず確認すべき項目は土地の用途地域です。用途地域を調べると『(どれくらいのアパートが)建てられるのか/そもそも建てられないのか』判断することができるので、ご自身の土地がどれに当てはまるのかどうかチェックしてみましょう。

用途地域から建築の可否を見る

そもそも用途地域とは、国のルールにそって市や区が「ここは住宅エリア、ここは商業エリア」と決めたものをいいます。

用途地域が決められていることにより、静かで安全な住まいを守り、商業エリアでは賑わいを生み出し、また住宅のそばに危険な施設が建つことを防いでいるため、必ずチェックしないといけない項目です。

用途地域は”登記簿”や”固定資産評価証明書”の他にもGoogleなどの検索エンジンにて、「○○市(町名) 用途地域」「○○市　都市計画図」と検索する方法や、市役所や自治体の公式サイトの”都市計画情報提供システム”にて確認することができます。

では実際に、埼玉県富士見市にある弊社Best Stageの事務所が建っている場所を例に調べてみましょう。

※ 出典：https://cityzone.mapexpert.net/

どうですか？思ったより簡単に調べることができましたね。

しかし、各県によって用意されているフォーマットが違うので、登記簿や固定資産評価証明書がお手元にある方はそちらを確認された方が楽に調べることができます。ここで「あれ…？うちの土地…そもそも用途地域がなくて『市街化調整区域』って書いてあるんだけど…」と思われた方は注意が必要です。

市街化調整区域とは「原則として新しい建物を建ててはいけない」と都市計画で定められた区域のこと。
住宅やアパートを自由に建築することはできず、農地や山林など自然を保全するために厳しく制限されています。

ただし、例外的に「20年以上その地域に住んでいる方やその親族が建築できるケース」や「行政から特別に許可を受けた場合」など、一部で建築が認められる場合があります。もしご自身の土地が市街化調整区域に含まれている場合は、自己判断せず必ず市役所や建築会社に相談することが大切です。

問題なく、ご自身の土地が「市街化区域」内で「用途地域」が出てきた方は、下の表も踏まえて、ざっくりとどれぐらいのアパートが建てられるか確認してみましょう。

アパートと用途地域の関係

用途地域を調べると、どれぐらいのアパートが建てられるかの大枠が分かると最初に説明しましたが、建てられる建物の『具体的な規模やボリューム』までは分かりません…そのため、ボリュームは『視点2:どれくらいのボリュームのアパートが建てられるのか』の章にある『建ぺい率・容積率の確認』の際に調べましょう。

道路台帳(接道状況)から建てられるかどうかを判断する

次は、道路台帳から『建てられる/建てられない』を確認しましょう。

「土地に道路が接しているかどうか？」当たり前に見えるこの条件が、実はアパート建築を左右する大きなポイントなのです。「え、道路に面しているならいいんじゃないの？」と思うかもしれません。

しかし建築基準法で定められた『道路』でなければ建物は建てられず、さらに『接道の長さが足りない』『前面道路の幅が狭い』『私道かどうか不明』など、細かい確認が必要です。実際に調べる流れはシンプルです。

1. 市役所の「道路台帳」から建築基準法で定められた『道路』かどうか確認する

担当課で「この道路は建築基準法上の道路ですか？」と尋ねましょう。

建築基準法で定められた『道路』ではない場合

原則として建物を建てることはできません。しかし、以下のような例外的なケースがあるため、すぐに諦める必要はありません。

• 位置指定道路や42条2項道路などの指定を受けられる場合
• 近隣に接道できる別の道路がある場合
• 開発許可を取得して新たに道路を設ける場合

この時点で判断が難しいと感じたら、建築指導課や建築会社に相談するのが確実です。

建築基準法で定められた『道路』の場合

次の「2. 接道距離と幅員をチェックする」に進んでください。

2. 接道距離と幅員をチェックする

敷地が道路に2ｍ以上接しているか、前面道路の幅が4ｍ以上あるかを確認します。これらも市役所の「道路台帳」から調べることができます。

接道距離の確認（2ｍ以上）

家やアパートなどの建物を建てるには、敷地が道路に2ｍ以上接していなければなりません。たとえ道路に面していても、接している長さが2ｍ未満だと「建築不可」となるケースがあります。細長い旗竿地（はたざおち）などでは特に注意が必要です。

道路の幅員の確認（4ｍ以上）

前面道路の幅が4ｍ未満の場合は、「セットバック（道路後退）」が必要になることがあります。これは、道路の中心線から2ｍの位置まで自分の敷地を後退させて建築ラインを決めるルールです。

セットバック部分は建築面積に含められないため「敷地は広いのに思ったより建物が小さくなる」というケースもあります。2つの確認ができたら、次はその接道している道路が公道か私道かを調べましょう。

3. 公道か私道かを調べる

公道か私道か調べる。つまり「その道路が誰のものか」を調べるということです。

私道の場合は権利関係の確認が必要です。法務局で登記簿を取得し、所有者を確認しましょう。アパートを建てる際など私道を通って敷地に入る場合、その私道の所有者全員の了承が必要になる場合があります。

ただし、「位置指定道路」など、建築基準法上で正式に指定された私道であれば、承諾書が不要なケースもあります。

こうしてひとつずつ調べていけば、自分の土地がアパートに適しているかどうか、だんだんと見えてきます。はじめは専門用語が多くて戸惑うかもしれませんが、「道路台帳」「登記簿」「接道2ｍ・道路4ｍ」「公道か私道か」という4つのキーワードを押さえておけば、調査の全体像を自分でつかむことができます。

地目が『田』や『畑』なら農地転用許可が必要

土地の登記簿に「地目：田」や「地目：畑」と書かれていたら、その土地は法律上「農地」と扱われます。
農地はそのままではアパートや住宅を建てられず『農地転用許可』という手続きが必要になります。

実際に調べるときの流れはこうです。

1. 登記簿で地目を確認する

法務局で登記簿謄本を取得し、地目欄をチェックしましょう。

2. 市役所や農業委員会に相談する

「この土地は農地転用が可能ですか？」と聞いてみるのが一番早道です。

3. 転用の可否や必要な手続きを把握する

農業委員会の審査は月１回が多いため、タイミングを逃すと１ヶ月先送りになることもあります。ここまで調べれば、自分の土地が「すぐに建てられるのか」「転用の手続きが必要なのか」が見えてきます。

ただし、農地転用は専門的で、書類も多く”ラスボス級”の難所。「調べてみたけど、正直ここから先は大変そう…」と思ったら、迷わず建築会社に任せるのが賢い選択です。

 Best Stageでは農地転用の可否確認から書類準備、役所とのやり取りまでワンストップで対応可能。
自分ひとりで迷宮入りするより、最初からプロを仲間に加えて、アパート建築を最短ルートで進めましょう。

視点2:どれくらいのボリュームのアパートが建てられるのか

第3章では、ご自身の土地の建築可能面積から「どれくらいの規模のアパートが建てられるのか」を見ていきましょう。

建ぺい率・容積率の基本を知る

建ぺい率・容積率から『建てられる建物の１階の大きさ』『建物全体の延べ床面積(何階建てまで建てられるのかの目安)』を把握することができます。

この2つを押さえれば「建物の大きさ」「階数の目安」が見えてきます。

実際に計算してみる

まずは用途地域マップを具体例に見てみましょう。

建ぺい率：80％、容積率400％

この場合のイメージは

• 1階は土地の80％までOK
• 最大延べ床面積は土地の5倍までOK(つまり5階建て相当) 

図にするとこんな感じです↓↓↓

Best Stageがアパート建築しているエリアでは、平均的な建ぺい率は60％、容積率は200％が多いので、これを例にあげて解説します。

お手元の『測量図』を見ながら、次の計算式に当てはめると『建てられる建物の１階の大きさ』、『建物全体の延べ床面積(何階建てまで行けるかの目安)』が見えてきますよ♪

建築面積(建ぺい率の計算)

• 土地面積×建ぺい率＝建てられる建物の１階の大きさ

延べ床面積(容積率の計算)

• 土地面積×容積率＝建物全体の延べ床面積(何階建てまで行けるかの目安)

ボリューム設計：延べ床面積から戸数を算出する

戸数の目安は「延床面積÷1戸当たりの専有面積」から導くことができます。

1Kの間取りから2LDKの間取りまで、だいたいどれくらいの広さがあるとできるのか、具体的な数字からも分かるように延べ床面積に合わせた表をまとめてみたので、参考にして下さい。

延べ床面積ごとの現実的な戸数イメージ

例えば、延べ床面積が326㎡と出た場合、1Kタイプ(専有面積25㎡)ならおよそ9～10戸程度。2LDKタイプ(専有面積50㎡)なら5戸前後が目安となります。また、アパートには、共用廊下・階段・駐輪場・エントランスなどが必要になるため、およそ10～20％は共有部分に割かれることが多いです。

ボリューム設計：どんな間取りが入るかイメージしてみる

1K、2K…と言われても、具体的にどんな間取りになるのかイメージしにくいと思うので、実際にBest Stageのパンフレットに記載されている標準プランをご紹介します。それぞれのプランの下に床面積も表記されていますので、参考にして下さい。

さらに、空間を最大限に活用できるロフトベッド付きのCabin(1R)というオリジナルプランもあります。こうした専有面積以上の付加価値を付け他社と差別化することが、入居率アップに繋がります。

数字だけでなく需要も大切

ここまで具体的な数字をはじき出してきましたが、プランニングの際に本気で満室アパートを建てたいなら、ただ単に延べ床面積から間取り数をはじき出すのではなく、その土地にどんな人が住むのかを踏まえて考えることが大切です。

例えば、駅チカなら単身者や学生向けの1Kニーズが強いこともあれば、学校や公園が多いエリアならファミリー層からの2LDK需要が高いこともあります。一方で、過疎化が進みそうなエリアでは賃貸需要が落ち込む可能性もあるため、アパート経営は危険という可能性も…

「この土地ならどの間取りが刺さるか？」を見極めることが大切になります。

計算はあくまで目安、最後はプロに相談を

建ぺい率・容積率で目安は出すことができましたが、実は斜線制限や日影規制など他にも気にしなければならない項目があり、更にそれは全国一律のルールではなく、法律で定められた基本枠がありつつ、市町村ごとの都市計画や条例で細かい違いがあります。

そのため、「ざっくり掴んだら、最終確認はプロに任せる」これが一番確実です。

視点3：インフラ整備によって赤字になることはないか

土地にアパートを建てる場合、忘れてはいけないのが『インフラ(ライフライン)の整備状況』です。水道・下水道・電気・ガスが整っていなければ、建物を建てても人が生活できません…
また、せっかく建てたのにインフラ工事で赤字に…というリスクを避けるためにも、早めに確認しておくことが大切です。

インフラ(ライフライン)の整備状況の確認

アパート建築前に最低限チェックすべきライフラインの確認先をまとめました。

実際に問い合わせるときは「住所」ではなく「地番」を伝えるのがスムーズです。インフラの中でもチェックすべきはガスの項目です。都市ガスは人気が高く入居者ニーズに直結するので、事業計画上は重要。プロパンガスは『導入コストが安い』反面、入居者のガス代が高くなるため、募集条件に影響が出ることも…

どちらを採用するかは、立地のガス整備状況＋収益性のバランスで決めるのがベストです。つまり、ガスだけは『会社に確認』というより『都市ガスが通っているか調べて判断』がスタートになります。

面倒臭い確認は建築会社に任せましょう

ここまで紹介してきた「用途地域」「建ぺい率・容積率」「道路」「農地転用」「インフラ確認」。これらは、建築の専門知識や行政手続きが関わるため、個人で調べるのは想像以上に手間がかかります。

「この土地、本当に建てられるのかな？」と思ったら、まずは専門家と一緒に確認してみてください。あなたの土地にとって最適な未来のかたちが、きっと見えてくるはずです。

Best Stageでも日々の業務の中でこうした項目を丁寧に確認し、将来にわたって安心して経営を続けられる土地かどうかを見極めています。ぜひお気軽にご相談ください。